成功代理房产合同违约案获得索赔_成功案例
发布时间：2019-02-21
【案情经过】
俞某系法议网李XX律师旧友，在订立房产合同时开发商的销售人员拿着印制好的宣传彩页向她介绍小区以及目标房屋建成后的情况，宣传彩页上显示小区东边将有一条宽阔的新建公路通过，不远的地方还将会有市某重点中学落址，小区绝大部分将实现绿化覆盖，目标房屋大门朝里开，水电煤气及热水表独立安装且出户设置。期满后，开发商通知其收房，依约当天应当交付部分房款。但俞某发现，建成后的小区东部公路并不存在，不远处只有个本市普通中学落户，小区绿化与宣传彩页有很大不同、房屋门朝外开，所有水电表等均设置在屋内。俞某夫妇对此结果非常生气，觉得委托律师来保护自己权益，拒绝交付房款并希望开发商能给出解决方案。
【辩护思路】
法议网李XX律师在接到案件委托后，仔细询问了整件案情的来龙去脉，又仔细审查了两人带来的购房合同、宣传彩页、及房屋现场照片等材料。开始了整个案件的工作：
1、引导当事人确定合理诉求：
首次见面时俞某迫切地陈述自己希望解除合同，以按照合同要求赔偿百分之二十违约金的想法。律师没有对其想法立即回应，在审查所有的材料后，我果断地告知其自己的否定意见，并告知其本案并没有到达可以解除整个合同的程度，如果其不当行使解除权，将直接导致反被追索巨额违约金的危险。经过我详细地解释和说明，也得益于俞某爱人的态度，生气的俞某终于接受了我与开发商直接谈判要求赔偿损失的建议。
2、巧设利益诱饵、曲线固定证据
鉴于俞某购买的是期房，订立合同的时间与纠纷发生时已经相去甚远，尽管俞某手上持有了合同及宣传彩页，但目前仍然没有证据可以证明俞某购房时曾经收到过这些彩页且根据销售人员对照彩页所作的宣传作出了购房决定。经过一番思考，我询问是否还能记起当时负责的销售人员，所幸的是两位当事人对其都还印象深刻，并且都还加有其微信。我让其将该宣传彩页用照片形式发给这位工作人员，并表示有其他同事对同样的房子感兴趣。对方果然为之所动，并通过微信与电话与这位工作人员沟通了起来，结果可想而知。
3、致发律师函主动表明谈判意图
房产买卖交易事项繁多，程序复杂，通常是你中有我，我中有你。但当事人发生纠纷时常陷入僵局而互不理会，直到对簿公堂。而往往是这种应对方法导致买受人一方错失了维权良机。按照双方约定，俞某夫妇有义务在约定时间内配合交房并支付房款。但发生纠纷后，俞某一气之下与开发商中断了联系，情急之下并未留下任何证据证明自己曾经按照交房通知到现场办理相关手续，至其与律师见面当日已经三天。而合同补充条款明确约定，逾期十五日未按期配合交房的，开发商有权解除合同并要求赔偿损失。为了及时固定证据并占据谈判主动，律师立即在会面当日发出首次律师函，在其中详陈了双方发生纠纷的前因后果并表面我方正在行使合同法规定的先履行抗辩权，同时配发了相关照片。在该函设定的回复期满后，又再次致函，要求赔偿损失。
4、关键证据支持谈判
第二封律师函发出十余天后，俞某夫妇也接到了开发商的律师函，主要意思是：1、并无任何证据证明俞某按通知到达交房现场;2、没有证据可以证明存在所谓宣传彩页;3.宣传彩页的内容与不属于买卖合同的一部分;4、要求解除合同并要俞某夫妇赔偿百分之二十损失。我随后起草新的律师函予以回复：1、已经在首次律师函上载明纠纷原因并发出照片，而你方长期未提异议;2、房屋暂时由你方控制，如俞某未到交房现场必不能在短时间内得悉房屋内部情况;3、原销售人员录音已清楚说明了宣传单的客观性和关联性;4、俞某有先履行抗辩权，你方交房不符合约定应赔偿损失。两天后，对方律师主动联系俞某和本律师，并要求审查销售人员的录音及微信证据。
【判决结果】
审查后，开发商主动提出和解，并表示放弃全部诉求，赔偿俞某损失五万元，俞某接受，双方达成和解。
【案件总结】
1、售楼广告等宣传资料在商品房买卖中的性质。
2、对售楼广告的内容信赖应当限定在有限范围内。
3、理性订立合同补充条款以销售广告防范风险
鉴于订立合同与交房时间相隔太长，买受人通常难以在发生纠纷后证明开发商宣传广告的真实性与关联性，故有必要在房屋订立合同时就注意到合同补充条款的签订。同时希望可以增加对开发商的约束力，降低购房的风险。
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