购买二手房需要注意哪些问题？

购买二手房需要注意哪些问题？

发布时间：2019-01-05

一、购买二手房需要注意哪些问题？

1、查询房屋权属

买房人要对房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与其身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买房人应要求售房人出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

2、了解房屋使用状况。

首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房产证，买房人可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，买房人可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

3、实地考察。

买房人除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三，检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，买房人对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

4、明确中介收定金的性质。

定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若买房人把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具售房人的委托书。否则，买房人要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止售房人收了定金之后提高房屋总价，买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样买房人就会有保障。

5、买卖双方当面谈合同。

即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，买卖双方不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得买卖双方无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

6、结清水表帐单。

交房之前，买房人要询问售房人是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。

7、告知电表状况。

按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，买房人必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。

8、协助燃气过户。

按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。

9、结清电话费。

交房前就要和售房人一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

10、迁移户口。

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，售房人的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买房人利益的一种纠纷。因此，买房人在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果售房人户口要在交房后才可迁出，则买房人一定要与售房人就此问题约定清楚。